En España, el año ha comenzado fuerte para el sector de los alquileres vacacionales. En el centro de la agenda púbica se ha colocado el debate sobre el futuro de las viviendas de uso turístico y las políticas de vivienda. Recientemente, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado una serie de medidas para abordar la crisis de la vivienda en España que empezó en el 2008. Como era de esperar, algunas de estas medidas afectan directamente al sector de alquiles vacacionales.
En este artículo abordamos en detalle las medidas propuestas, los datos que nos aportan estudios recientes y algunas buenas prácticas que puedes poner en marcha como anfitrión o property manager para navegar en este entorno de incertidumbre.
Las medidas anunciadas por el Gobierno
La propuesta de Pedro Sánchez busca abordar la crisis de la vivienda con la intervención del estado en el mercado inmobiliario para su mejor regulación. Su objetivo es revitalizar el sector de la construcción y el acceso a la vivienda con medidas que tienen un impacto directo en el sector del alquiler vacacional. Estas sugieren:
- El aumento de impuestos para alquileres vacacionales: se planea que las viviendas turísticas paguen impuestos como negocios. Esto incluirá una fiscalidad similar a otras actividades económicas. También se aplicará el IVA en áreas con problemas de acceso a la vivienda o con mucho turismo.
- Endurecimiento de la regulación y lucha contra el fraude: el Gobierno endurecerá la regulación para perseguir el fraude en los alquileres de temporada y creará un fondo para que comunidades autónomas y ayuntamientos refuercen las inspecciones.
- Limitación de la compra de viviendas por extranjeros no residentes: Se incrementará al 100% el gravamen fiscal para compradores extranjeros extracomunitarios no residentes, priorizando que las viviendas disponibles sean para los residentes.
Se trata de un anuncio de medidas que, por supuesto, enfrentan sus retos, como la burocracia, el cumplimiento de los plazos y objetivos ambiciosos.
Por otro lado, el Instituto Nacional de Estadística revela que, desde agosto, el número de inmuebles turísticos se ha desplomado un 7,2%.
El impacto económico de las viviendas de uso turístico en Barcelona
Paralelamente, un informe reciente creado por PwC para APARTUR, subraya el impacto económico significativo de las viviendas de uso turístico, especialmente en ciudades como Barcelona. Este informe destaca el papel estratégico del sector de alquileres vacacionales en la economía local. Entre los datos más relevantes del informe, encontramos:
- Generación de empleo: por cada puesto de trabajo directo creado por un piso turístico, se generan 4,4 empleos adicionales en sectores relacionados como la restauración, el comercio, el ocio y la cultura. En total, estos pisos contribuyen a 40,340 empleos, representando el 3,5% del total en Barcelona.
- Contribución al PIB: la actividad asociada a las viviendas de uso turístico generó 1.928 millones de euros en 2023, el 1,9% del PIB de la ciudad. Además, por cada euro generado directamente, se producen 3,5 euros en la economía en general.
- Impacto sectorial: la restauración se beneficia con 331 millones de euros, el comercio con 181 millones y el ocio y la cultura con 134 millones según fuentes del estudio de PwC.
La cara oculta de las restricciones en Barcelona
PwC advierte en el informe que la eliminación de las viviendas de uso turístico podría tener un impacto negativo significativo en la economía de Barcelona:
- Pérdida de competitividad: la ciudad podría dejar de estar entre las principales capitales mundiales para acoger ferias y congresos debido a la insuficiencia de camas.
- Aumento de costes: la menor oferta de alojamiento turístico puede subir los precios para los visitantes. Esto también puede afectar la logística de eventos internacionales, como el Mobile World Congress. En 2024, la ocupación en la ciudad superó el 77.5% en alquileres de corta estancia, según datos de Beyond.
- Impacto social: las familias también se verían afectadas, ya que este tipo de alojamiento es más accesible, flexible y ofrecen comodidades cuando buscan pisos turísticos.
Según el estudio de PwC, las viviendas de uso turístico representan apenas el 1,2% del parque total de viviendas en Barcelona. Este dato junto con el hecho de que es un mercado estrictamente regulado desmiente que la subida de precios de los alquileres (+72% en la última década) sea por las viviendas de uso turístico. De hecho, en Barcelona ya no se otorgan más licencias de alquiler vacacional en el centro de la ciudad según el Decreto Ley 3/2023 y la PEUAT.
El informe sugiere que las causas de la crisis de vivienda están más relacionadas con la falta de promoción de vivienda asequible y el freno de stock de pisos.
3 claves para sacar el máximo partido de tu alquiler vacacional en tiempos debate
Como property manager o anfitrión vacacional es clave que puedas afrontar esta incertidumbre y las regulaciones en el alquiler vacacional. Para ayudarte, te proponemos algunos consejos:
Automatiza para ganar en eficiencia
La automatización será tu mejor aliada para mantener la competitividad en 2025. Contar con sistemas avanzados de revenue management es clave. Te permiten realizar ajustes automáticos en los precios en función de la demanda real de los consumidores. Además, automatizar las sugerencias de tarifas y condiciones de estancia mínima te ayudará. Esto se basa en la estacionalidad y las fluctuaciones de la oferta. Así, podrás maximizar la ocupación y los ingresos.
El objetivo es que puedas centrarte en ofrecer la mejor experiencia a tus huéspedes y propietarios, reduciendo también los costes operacionales.
Fideliza a tus propietarios a través de la confianza
Da más confianza a tus propietarios ofreciéndoles la información que necesitan sobre su mercado en cuanto a tendencias, análisis y regulaciones. Para fortalecer las relaciones con los propietarios puedes compartir los análisis de sus propiedades y los resultados más precisos con los indicadores de rendimiento clave.
Infórmate y actúa con proactividad ante los cambios del mercado
Mantente al día con las tendencias del mercado del alquiler vacacional y sus normativas. Anticípate a cambios cuando hay alta o baja demanda en tu mercado. Ajusta tus precios para maximizar el rendimiento de las propiedades en tiempo real. Establecer los precios de manera inteligente es clave para una ocupación estable, incluso en tiempos de incertidumbre.
Además, hablar con las asociaciones locales del sector te ayudará. Podrás acceder a información directa. También podrás participar en discusiones y eventos sobre las novedades y retos de la industria.
Las viviendas de uso turístico son importantes para la economía. Los ciudadanos las manejan y cambian el turismo en nuestro país. Satisfacen a un público objetivo concreto dentro de la industria global de las estancias. Pero sin duda, el debate está servido.
.png){kind=small}
.png){kind=small}
