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Avec l’adoption de la loi de finances pour 2026, la fiscalité immobilière a évolué en profondeur.
Parmi les mesures phares, la fusion de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) marque un tournant pour les propriétaires et les collectivités.
Cette réforme, applicable dès 2027, vise 3 objectifs :
- simplifier le dispositif,
- élargir l’assiette fiscale et
- renforcer la lutte contre la vacance immobilière, notamment dans les zones tendues.
Une réforme pour simplifier un système fiscal trop lourd
Pendant des années, les propriétaires de logements vacants devaient naviguer entre deux taxes distinctes. D’un côté, la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), imposée automatiquement dans les 3 697 communes classées en zone tendue ; de l’autre, la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), appliquée uniquement si la mairie ou l’intercommunalité en décidait ainsi, et uniquement en dehors des zones tendues. Un système à deux vitesses, souvent critiqué pour sa complexité et son manque d’efficacité.
Face à ce constat, le législateur a tranché. Le projet de loi de finances pour 2026, définitivement adopté le 19 février dernier, met fin à cette dualité en créant une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Exit les deux anciens dispositifs : dès 2027, une seule règle s’appliquera à tous, avec pour objectif affiché de clarifier les obligations des propriétaires et de renforcer l’arsenal des collectivités locales.
Qui est concerné par la nouvelle taxe ?
La TVLH s’appliquera à tous les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Contrairement à l’ancienne THLV, qui ne concernait que les logements vacants depuis deux ans hors zones tendues, la nouvelle taxe uniformise les règles sur l’ensemble du territoire.
- En zone tendue (3 697 communes) : la taxation devient obligatoire, avec un taux fixé par l’État.
- Hors zone tendue : les collectivités locales pourront choisir d’appliquer ou non la taxe, mais avec des règles harmonisées et un produit fiscal directement affecté à leur budget.
Cette réforme élargit donc le nombre de logements potentiellement taxés, y compris ceux détenus par des particuliers, et vise à réduire les comportements d’optimisation fiscale, comme la requalification abusive de logements vacants en résidences secondaires.
Quels changements pour les propriétaires ?
Pour les propriétaires, la fusion TLV-THLV implique plusieurs évolutions majeures :
- Unification des règles : fin des disparités entre zones tendues et non tendues. Désormais, un logement vacant depuis un an sera systématiquement concerné, quel que soit son emplacement.
- Majoration possible : les communes pourront majorer la taxe de 5 % à 60 %, comme c’est déjà le cas pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif.
- Assiette fiscale élargie : la réforme pourrait inclure des périodes de vacance plus courtes, comme les intervalles entre deux locataires, selon les critères qui seront précisés par décret.
Les propriétaires de logements vacants devront donc être particulièrement vigilants quant à la durée d’inoccupation de leurs biens, sous peine de voir leur fiscalité alourdie.
Pourquoi cette réforme ?
La vacance immobilière représente un enjeu majeur dans un contexte de tension sur le marché du logement.
Selon les dernières estimations, la France compte plus de 2,38 millions de logements vacants, dont une part importante en zone tendue (Ministère du Logement et de la Ville).
La fusion des taxes permet de :
- Lutter plus efficacement contre la vacance en simplifiant et en renforçant les outils fiscaux.
- Redonner du pouvoir aux collectivités : jusqu’à présent, les communes en zone tendue ne percevaient pas le produit de la TLV, bien que celle-ci soit assise sur des logements situés sur leur territoire. La réforme corrige ce déséquilibre en affectant directement les recettes de la TVLH aux budgets locaux.
- Libérer du foncier habitable et réduire la pression immobilière, notamment dans les grandes agglomérations où la demande de logements est forte.
Un impact direct sur la location saisonnière et les résidences secondaires
La nouvelle taxe sur les logements vacants s’attaque aussi, indirectement, à un phénomène qui agace de plus en plus les élus locaux.
Il s’agit de la multiplication des logements transformés en résidences secondaires ou en locations touristiques, au détriment des locataires permanents.
Jusqu’à présent, certains propriétaires jouaient avec les règles, préférant garder leur bien inoccupé une partie de l’année plutôt que de le déclarer comme résidence secondaire — et ainsi éviter une imposition plus lourde. Avec la TVLH, cette époque est révolue.
Pour les plateformes comme Airbnb ou Abritel, le message est clair : la régulation se durcit. Et pour les communes, c’est une façon de récupérer des logements pour les habitants permanents, dans un contexte où le manque de logements abordables devient criant. Une mesure qui ne manquera pas de faire débat, entre ceux qui y voient une nécessaire régulation et ceux qui craignent une atteinte à la liberté de gestion de leur patrimoine.
Comment éviter la taxation ?
Pour échapper à la TVLH, les propriétaires doivent prouver que leur logement est occupé au moins 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence. Les logements en cours de rénovation ou nécessitant des travaux importants pour être habitables peuvent également être exclus du champ d’application, sous réserve de justificatifs.
Il est donc conseillé de :
- Documenter toute occupation, même temporaire.
- Déclarer les travaux en cours si le logement est inoccupé pour des raisons techniques.
- Se renseigner auprès de sa commune sur les éventuelles majorations locales.
- Utiliser des outils de tarification dynamique comme Beyond pour maximiser le remplissage de sa location saisonnière
Conclusion : une réforme aux enjeux multiples
La fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique marque une étape importante dans la lutte contre la vacance immobilière.
Reste à voir comment cette mesure sera appliquée sur le terrain et si elle permettra effectivement de libérer des logements inoccupés, notamment dans les zones où la pression immobilière est la plus forte.
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