Si vous gérez des locations saisonnières en France, vous savez déjà à quel point les performances peuvent varier d'une ville à l'autre. Paris n'est pas Nice, et Bordeaux n'est pas Cannes. Pour vous aider à mieux positionner votre portefeuille, on a analysé les données de performance des 10 principaux marchés français, en regardant de près le taux d'occupation et l'ADR (tarif journalier moyen).
Voici ce que les chiffres nous disent pour 2026.
Pourquoi ces indicateurs comptent pour les property managers
Petit rappel avant d'entrer dans le vif du sujet : le tarif journalier moyen et le taux d'occupation sont deux des Indicateurs Clés de Performance les plus importants en location courte durée, mais regardés séparément, ils ne racontent qu'une partie de l'histoire.
Un marché avec un tarif journalier moyen élevé mais un faible taux d'occupation peut signaler un problème de tarification ou de saisonnalité. Un marché qui affiche une occupation constante avec un tarif journalier moyen bas peut indiquer que vous perdez des opportunités de revenus. Ce que vous recherchez vraiment, c'est le bon équilibre, et c'est exactement là qu'une stratégie de tarification dynamique fait ses preuves.
Les 10 marchés clés : données 2026
Analyse du marché par ville
1. Paris - 74% d'occupation | Tarif Journalier Moyen 319€
Sans surprise, Paris reste le marché de location courte durée le plus solide de France, et ces chiffres le confirment. Un taux d'occupation de 74% combiné à un tarif journalier moyen de €319 en font le marché le plus fiable pour les gestionnaires professionnels dans le pays.
Cela dit, Paris est aussi le marché le plus réglementé. Si vous gérez des biens dans la capitale, vous connaissez déjà les limites de nuitées, les obligations d'enregistrement et les démarches administratives qui vont avec. La demande est forte, mais vos opérations doivent être irréprochables.
Avec des événements comme les salons professionnels, les Fashion Weeks et les jours fériés qui créent des pics de demande tout au long de l'année, ajuster vos prix manuellement est une bataille perdue d'avance. À Paris, la tarification dynamique n'est pas une option, c'est ce qui vous permet de rester compétitif.
2. Cannes - 41% d'occupation | Tarif journalier moyen 304€
Cannes affiche l'un des tarifs journaliers moyens les plus élevés de France, mais son taux d'occupation de 41% raconte une histoire que tout gestionnaire sur la Côte d'Azur connaît bien : la demande est intensément saisonnière.
Le Festival de Cannes, MIPIM, MIPCOM et les autres grands événements peuvent pousser les tarifs à la nuit à plusieurs milliers d'euros. En dehors de ces pics, les périodes creuses sont bien réelles. C'est un marché fait pour les stratégies de tarification basées sur les événements, où vos prix doivent bouger bien avant que les voyageurs arrivent en masse.
3. Bordeaux - 69% d'occupation | Tarif journalier moyen 138€
Bordeaux impressionne avec 69% d'occupation, ce qui en fait l'un des marchés les plus régulièrement demandés de France après Paris. La ville attire un bon mix de touristes, de voyageurs d'affaires et d'amateurs d'oenotourisme tout au long de l'année.
Le tarif journalier moyen de 138€ est relativement modeste comparé à des marchés comme Paris ou Cannes, ce qui suggère qu'il y a probablement de la marge pour pousser les tarifs plus haut, notamment pendant les vendanges, les grands événements sportifs ou les week-ends festifs.
4. Lyon - 66% d'occupation | Tarif journalier moyen 131€
Lyon tient bien avec 66% d'occupation, portée par le tourisme d'affaires et une scène gastronomique qui attire des visiteurs du monde entier. C'est un marché de courts séjours actif qui performe de façon constante tout au long de l'année.
Comme Bordeaux, le tarif journalier moyen de 131€ laisse de la place pour optimiser. Pour les gestionnaires sur Lyon, l'enjeu est de construire une stratégie de pricing solide par jour de semaine et de s'assurer de capter les hausses de tarifs autour de la Fête des Lumières, des grands événements sportifs et des salons professionnels.
5. Biarritz - 44% d'occupation | Tarif journalier moyen 199€
Biarritz est un cas intéressant. Avec un tarif journalier moyen de 199€ mais seulement 44% d'occupation, c'est clairement un marché de niche à fort rendement et forte saisonnalité. La saison surf et l'été concentrent l'essentiel de la demande.
Pour les gestionnaires avec des biens au Pays Basque, l'opportunité de revenus est réelle, mais elle se joue sur une fenêtre courte. La stratégie ici : tarifer agressivement pendant les pics et éviter de brader les prix pendant les mois creux.
6. Aix-en-Provence - 44% d'occupation | Tarif journalier moyen 198€
Aix-en-Provence a un profil occupation/tarif journalier moyen similaire à Biarritz. La ville attire une clientèle haut de gamme, et son tarif journalier moyen de 198€ le reflète. Le marché provençal bénéficie d'un tourisme estival international fort, ce qui peut justifier des tarifs premium sur les bonnes fenêtres.
Comme sur la plupart des marchés de Provence, avoir accès à de bonnes données de demande locale et une bonne visibilité sur ses comp sets est essentiel pour ne pas rater les meilleures opportunités.
7. Marseille - 47% d'occupation | Tarif journalier moyen 147€
Marseille est un marché en pleine transformation. Longtemps sous-estimée par les investisseurs et les gestionnaires, la ville prend de l'élan au fur et à mesure que son infrastructure culturelle et touristique se développe.
Un tarif journalier de 147€ et 47% d'occupation indiquent un marché encore en phase de maturation. Pour les gestionnaires déjà présents à Marseille, c'est le bon moment pour poser des bases de pricing solides avant que la concurrence ne se densifie.
8. Nice - 54% d'occupation | Tarif journalier moyen 189€
Nice combine une occupation solide avec un tarif journalier moyen élevé. La Côte d'Azur attire les voyageurs internationaux toute l'année, même si l'été reste la saison dominante.
Les gestionnaires à Nice bénéficient d'un marché relativement stable, mais la saisonnalité et les événements locaux, le Carnaval de Nice, le Grand Prix de Monaco à proximité, créent des opportunités tarifaires significatives qui demandent une anticipation en amont.
9. Strasbourg - 51% d'occupation | Tarif journalier moyen 136€
Strasbourg passe souvent sous le radar dans les analyses de marché, mais ses 51% d'occupation reflètent une demande régulière et constante, portée par les institutions européennes, les voyageurs d'affaires et l'un des marchés de Noël les plus célèbres au monde.
Ce marché de Noël représente d'ailleurs une opportunité de revenue management exceptionnelle. Sur quelques semaines en novembre et décembre, la demande à Strasbourg peut pousser les tarifs bien au-dessus de leur niveau habituel. Si vous y gérez des biens, le quatrième trimestre est votre fenêtre de pricing la plus stratégique de l'année.
10. Lille - 48% d'occupation | Tarif journalier moyen 127€
Lille ferme ce classement avec des chiffres plus modestes, mais prometteurs. Sa position frontalière avec la Belgique, sa grande population étudiante et ses connexions directes Eurostar en font un marché avec une demande de courts séjours régulière.
Le tarif journalier moyen de 127€ se positionne en bas du tableau, ce qui reflète en partie une clientèle plus sensible aux prix. Mais il y a un vrai potentiel à la hausse sur les week-ends d'événements, la Braderie de Lille, les concerts et les matchs du LOSC peuvent créer des pics de demande qui récompensent les gestionnaires avec une tarification flexible.
Ce que tout cela signifie pour votre stratégie tarifaire
Regardez l'ensemble du tableau : les marchés avec les tarifs journaliers moyens les plus élevés, Paris, Cannes, Biarritz, ne sont pas forcément ceux avec les taux d'occupation les plus élevés. Et les marchés les plus occupés ne sont pas toujours les plus rentables.
C'est exactement pourquoi une approche unique de la tarification ne fonctionne pas sur les marchés français. Que vous gériez un seul appartement à Bordeaux ou un portefeuille multi-villes, quelques principes fondamentaux s'appliquent :
- Tarification dynamique par marché. Chaque ville a ses propres cycles de demande. Un algorithme qui ne tient pas compte de la saisonnalité locale et des événements régionaux ne peut pas optimiser vos revenus comme il le devrait.
- Anticipez les pics de demande. Sur des marchés comme Cannes ou Strasbourg, les fenêtres de forte demande sont prévisibles mais courtes. Vos prix doivent bouger avant que les voyageurs commencent à chercher, pas après.
- Utilisez les données de marché comme avantage concurrentiel. Savoir ce que facturent les biens comparables dans votre zone, votre comp set, est aussi important que suivre vos propres performances. L'analyse de marché en location saisonnière n'est plus réservée aux grands opérateurs.
En résumé
La France offre un ensemble de marchés de location saisonnière véritablement diversifiés, chacun nécessitant sa propre approche. Paris pour le volume et la régularité, Cannes et Biarritz pour les revenus de pointe, Bordeaux et Lyon pour la stabilité, Strasbourg pour les opportunités saisonnières.
Si vous voulez mettre ces données en pratique et commencer à optimiser vos revenus sur l'un de ces marchés, Beyond peut vous aider. Notre plateforme de tarification dynamique analyse la demande locale, les événements et les données de marché en temps réel pour ajuster automatiquement vos tarifs et maximiser votre RevPAN.
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