Il settore degli affitti a breve termine per le vacanze si è evoluto in modo significativo negli ultimi anni, trasformandosi da un insieme di piccole aziende a conduzione famigliare ad un'industria sofisticata da molti miliardi di dollari. Oggi, per avere successo in questo business, è diventato cruciale puntare su tecnologie affidabili. Per fortuna, il progresso ha reso disponibili molti strumenti in grado di assistere gestori e proprietari di case vacanza nel portare a termine la lunga lista di compiti che devono svolgere.
Ciò è particolarmente evidente nel campo della gestione dei ricavi (Revenue Management) e dei prezzi. Sebbene sia una benedizione avere a disposizione tanti dati, il solo fatto di averne una grande quantità non risulta un vantaggio se non si sa cosa farne.
Avere così tanti dati a portata di mano sottolinea l'importanza di utilizzare per ogni immobile sul mercato algoritmi, apprendimento automatico e altre tecnologie automatizzate. Anche i revenue manager più esperti non sono in grado di eseguire questi calcoli da soli.
Per trarre beneficio da algoritmi avanzati è necessario fidarsi di loro
E questo inizia con la comprensione di cosa fa effettivamente un algoritmo e di come lavora per te.
L'algoritmo del Prezzo: Inizia dal Prezzo Base
Alla base dello strumento del prezzo dinamico di Beyond c’è un algoritmo composto da diverse sequenze di logica complessa che danno come risultato il prezzo giornaliero corretto per ogni proprietà. Il punto di partenza dell'algoritmo di cui siamo stati i pionieri e a cui teniamo molto è il Prezzo Base.
Questo tiene conto del "valore" della struttura o del prezzo medio annuale dell’immobile. Durante i periodi di alta domanda, l'algoritmo si adegua al rialzo rispetto al Prezzo Base. Stesso vale per i periodi di bassa domanda, durante i quali abbassa il prezzo di conseguenza.
Poiché il prezzo finale dipende completamente dal Prezzo Base, è molto importante definirlo correttamente. Ecco perché utilizziamo anche algoritmi secondari che vi aiutano ad impostare un Prezzo Base in linea con dati specifici del mercato e dell’immobile.
Mai come in questi ultimi anni abbiamo avuto dimostrazione che i mercati fluttuano. Di conseguenza, può rivelarsi importante modificare leggermente il Prezzo Base per mantenere il prezzo ottimale. Cambiare il Prezzo Base è un modo semplice per aggiornare efficacemente le tariffe senza sforzi, anziché tentare di manipolare centinaia di tariffe singolarmente.
L'algoritmo: Set della Concorrenza
Una volta stabilito il Prezzo Base corretto, è giunto il momento di applicare gli algoritmi per ottenere i prezzi giornalieri. Per farlo, abbiamo bisogno di dati, una marea di dati! I nostri algoritmi di prezzo dinamico giornaliero sono alimentati dal continuo afflusso di informazioni sugli annunci, tassi di occupazione e dati sui prezzi provenienti da Airbnb, VRBO e Booking.com.
Dopo aver raccolto questi dati grezzi, analizziamo e rimuoviamo ripetutamente gli annunci "cattivi", assicurandoci che quelli considerati nei calcoli siano reali, attivi ed accurati in modo da poterli utilizzare come dati quantitativi accettabili.
Armati di dati che riguardano milioni di inserzioni provenienti da più fonti, formuliamo quindi un’analisi delle proprietà in concorrenza diretta (Set della Concorrenza) basata su "unità simili" situate in aree geografiche e quartieri simili.
In altre parole, cerchiamo tra 100 e 500 annunci simili e li raggruppiamo insieme.
Disponiamo di algoritmi in grado di suggerire automaticamente i gruppi di concorrenti diretti, ma dato che gli annunci vanno e vengono dalle OTA, dedichiamo molto tempo anche ad apportare meticolose modifiche. Ad esempio, se la tua proprietà è sulla spiaggia, sulle piste da sci o vicino a un centro congressi, sai che immobili a poche centinaia di metri di distanza possono avere una domanda molto diversa e non essere effettivi concorrenti diretti.
L'algoritmo del Prezzo: Come otteniamo il giusto prezzo giornaliero
Per ottenere i prezzi giornalieri che vengono mostrati ai potenziali clienti, partiamo dal Prezzo Base. Poi, prendiamo in considerazione i dati iperlocali ottenuti dai nostri Set della Concorrenza ed estraiamo le tendenze relative alla stagionalità, giorno della settimana ed eventi locali. Diamo uno sguardo più approfondito a cosa facciamo e perché:
Stagionalità
Per ottenere i prezzi stagionali corretti, utilizziamo una logica di scomposizione dei dati avanzata per separare le tendenze stagionali e le fluttuazioni avvenute nel corso degli ultimi 6 anni e nella maggioranza dei mercati. Prima che lo chiediate: ovviamente escludiamo i dati che si discostano dai trend "normali", come quelli riguardanti i mesi di pandemia (solo perché Aprile 2020 è stato tremendo non significa che abbasseremo i prezzi di Aprile 2023).
Includiamo questo andamento stagionale nel calcolo per ogni area iperlocale e determiniamo, in base alla domanda, quando e in che misura aumentare i prezzi per l'alta, la media e la bassa stagione. Questo è particolarmente importante in quanto la distinzione tra le stagioni non è netta, ma fluida. Ad esempio, nella maggior parte dei mercati estivi degli Stati Uniti, l'inizio e la fine di Giugno variano molto per quanto riguarda i tassi di occupazione e le tariffe; i prezzi devono oscillare e fluire insieme alla stagionalità.
Uguale ma diverso
Sebbene questo principio funzioni molto bene per le norme storiche di lunga data, sappiamo che non tutti gli anni sono uguali. Le differenze devono essere non solo previste, ma anche monitorate e gestite initerrottamente. Tracciamo anche il "ritmo stagionale" o determinati periodi dell'anno in cui la domanda aumenta o diminuisce rispetto agli anni precedenti. Un buon esempio potrebbe essere l'estate 2021, data la bassa domanda che ha caratterizzato il periodo.
In questi casi, l'algoritmo del prezzo tiene traccia di quando e quanto la domanda differisce ed adegua i prezzi in base a queste differenze di velocità. Di seguito è riportato un esempio di ritmo più sostenuto lungo la costa del Maine.
Giorno della settimana
Oltre alla stagionalità, l'algoritmo del prezzo si assicura di definire la tariffa corretta a seconda del giorno della settimana. Questa può variare notevolmente anche in aree vicine. In una città, ad esempio:
● L'area del centro storico potrebbe avere prezzi elevati nei fine settimana vicino a bar e club;
● Il distretto finanziario potrebbe effettivamente avere una domanda maggiore da lunedì a giovedì;
● E la periferia potrebbe essere una via di mezzo.
Tutti questi fattori devono essere presi in considerazione per definire il prezzo corretto.
Il nostro algoritmo del prezzo dinamico esegue una scomposizione successiva per determinare la relazione tra i giorni della settimana al fine di impostare il giusto prezzo. Come ti dirà chiunque abbia familiarità con il prezzo, la relazione tra i giorni della settimana non è costante e dipende dal periodo dell'anno. Quindi, è necessario analizzarla su base stagionale, non statica.
L'esempio mostra la relazione tra prezzo e giorno della settimana a South Lake Tahoe. Come vedi, la deviazione tra i giorni della settimana aumenta significativamente in inverno, con l'arrivo degli ospiti che sciano nel fine settimana, per poi ridursi nelle stagioni intermedie ed estive quando gli ospiti rimangono più a lungo sul lago.
Eventi locali
I prezzi durante gli eventi tendono ad essere i più difficili da definire correttamente e meritano la massima attenzione. Proprio per questo, abbiamo tre algoritmi che lavorano contemporaneamente per farlo in modo appropriato.
Il primo algoritmo utilizza i moltissimi dati delle OTA di cui disponiamo e ricerca continuamente la deviazione giornaliera nell'occupazione previsionale per individuare aumenti della domanda non causati dalla stagionalità o dal giorno della settimana.
Nel caso di Panama City Beach di seguito, ad esempio, possiamo facilmente individuare un aumento dell'occupazione in corrispondenza del Labor Day, Fall Break, eventi locali come il Panama City Songwriters Festival e il Bloody May Music Festival e, naturalmente, il Giorno del Ringraziamento e Natale.
Analizzando continuamente l'occupazione futura, l'algoritmo alzerà il prezzo non appena si verifica un aumento, che si tratti di una festa nazionale o di un evento singolo come un'eclissi o un concerto.
L'algoritmo del prezzo dinamico è sempre attento agli eventi futuri, così non dovrete farlo voi!
Usare la domanda futura per individuare gli eventi è intuitivo e ha senso. Ma per chi ha immobili di lusso o lavora in un mercato dove le prenotazioni vengono effettuate con largo anticipo, come vengono valutati gli eventi molto lontani con meno dati sulla domanda? Ovviamente, è necessario che il vostro calendario sia aperto con largo anticipo e non potrete accettare prenotazioni a basso prezzo.
È qui che l'algoritmo del prezzo diventa ancora più intelligente e ricerca lo storico dello stesso evento per misurarne la domanda negli anni precedenti. Quindi, lo porta avanti con una variabile di sovrapprezzo finché non sopraggiungono le prenotazioni. Poi, intanto che si avvicina la data dell'evento, la domanda storica si fonde con la domanda futura, in modo che nei rari casi in cui gli eventi abbiano meno affluenza rispetto agli anni precedenti, il prezzo non risulti gonfiato.
Infine, come algoritmo del prezzo dinamico aggiuntivo, monitoriamo anche l'occupazione futura ed i prezzi futuri degli hotel (oltre agli affitti per le vacanze), così possiamo utilizzare i loro prezzi per rilevare eventuali anomalie di prezzatura, soprattutto nel lungo periodo, dove i dati di prenotazione sono scarsi. Avere un algoritmo di prezzo dinamico che utilizza i prezzi degli hotel nelle vicinanze per monitorare eventuali tendenze in sviluppo negli hotel che potrebbero influenzare il mercato, ci consente di essere più sicuri dei nostri prezzi per ogni giorno dell'anno.
Conclusioni
Speriamo che questo articolo vi abbia permesso di sbirciare dietro le quinte di come funziona l'algoritmo del prezzo dinamico di Beyond. Come hai visto, c'è più di un solo algoritmo che lavora per voi! E non abbiamo nemmeno parlato dei miliardi di altri algoritmi supplementari, come gli sconti dell'ultimo minuto, le maggiorazioni dinamiche dei canali, il riempimento delle disponibilità e molti altri.
Alla fine, l’insieme di logiche e l'algoritmo che utilizziamo funzionano all’unisono per essere il tuo miglior partner nella strategia di gestione dei ricavi: semplificano un’enorme quantità di dati e prendendo decisioni sui prezzi insieme a voi!
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