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Nel settore degli affitti brevi, avere un termine di paragone delle proprie performance con quelle dei concorrenti è fondamentale. Eppure, per molti host e property manager, rispondere a una domanda semplice come “Come sta andando il mio alloggio rispetto a quelli simili nella zona?” può richiedere ore di lavoro tra ricerche manuali, confronti e fogli Excel.
Si iniziano a scorrere i siti di prenotazione, si filtrano gli alloggi per numero di camere, si confrontano le foto e si cerca di valutare qualità, servizi, posizione e attrattività per gli ospiti partendo dai pochi elementi che si hanno a disposizione. Poi lo stesso processo si ripete per tutti gli altri alloggi, sperando che le opzioni scelte rappresentino davvero le alternative che gli ospiti prendono in considerazione.
E anche dopo tutto questo lavoro, il dubbio rimane sempre. I mercati sono in continua evoluzione: arrivano nuovi alloggi, mentre altri spariscono, le recensioni cambiano e le ristrutturazioni possono trasformare completamente una struttura. Quello che fino a poco tempo fa sembrava “simile”, oggi potrebbe non esserlo più.
E se il confronto con gli alloggi concorrenti fosse fatto automaticamente e aggiornato nel tempo, senza alcun lavoro manuale?
Questa è esattamente l’idea alla base di Similar Listings (Alloggi Simili): un confronto basato sui dati e generato automaticamente che mostra come le performance di ogni alloggio rispetto ad altri davvero simili, il tutto senza creare manualmente il gruppo di riferimento e senza doverlo aggiornare nel tempo.
Il costo nascosto dei confronti manuali
Creare i Comp Set manualmente non è solo un lavoro lungo e ripetitivo: rende anche più difficile prendere decisioni affidabili. Quando i termini di paragone sono soggettivi o poco consistenti, tutte le analisi che ne derivano diventano meno affidabili: le modifiche di prezzo possono prendere come riferimento i concorrenti sbagliati, gli indicatori perdono significato e i report per i proprietari diventano più difficili da spiegare e giustificare.
Per chi gestisce più alloggi, la situazione si complica rapidamente. Ogni struttura richiede ricerca, verifiche e aggiornamenti continui per assicurarsi che il gruppo di confronto sia ancora pertinente. Ma i mercati cambiano velocemente: arrivano nuovi alloggi, altri spariscono, i servizi migliorano e le aspettative degli ospiti evolvono.
Quello che inizialmente può sembrare un semplice confronto può trasformarsi rapidamente in ore di lavoro ogni settimana. I team finiscono per non fare altro che creare o modificare i Comp Set per interi portafogli di alloggi, solo per mantenere aggiornati i termini di paragone. E anche così, i risultati possono variare da una struttura all’altra, rendendo difficile avere un quadro attendibile delle performance.
Per molti gestori di case vacanze, il vantaggio più evidente del confronto automatico con alloggi simili è il tempo.
Creare manualmente i gruppi di confronto finisce spesso per occupare ore ogni settimana. Analizzare i concorrenti, aggiornare fogli Excel e verificare che gli alloggi scelti siano ancora davvero comparabili richiede tempo, soprattutto quando il numero di strutture gestite aumenta.
Quando questo lavoro viene meno, i team possono concentrarsi su attività che incidono direttamente sui risultati: ottimizzare la strategia di prezzo, migliorare l’esperienza degli ospiti, ampliare i canali di distribuzione o creare rapporti più solidi con i proprietari.
In questo modo i gestori non devono più dedicare tempo alla raccolta e alla verifica dei dati, ma possono concentrarsi su ciò che conta davvero: prendere decisioni.
Un sistema che sa già cosa significa “simile”
Invece di chiederti di individuare manualmente i tuoi concorrenti, Beyond li identifica automaticamente utilizzando lo stesso tipo di dati strutturati e modelli che guidano la determinazione dei prezzi per centinaia di migliaia di alloggi in tutto il mondo.
Ogni alloggio ottiene il proprio termine di paragone: non una media di mercato generica, non un gruppo statico e nemmeno una lista selezionata manualmente destinata a diventare obsoleta dopo qualche settimana.
Dietro le quinte vengono valutati insieme diversi fattori, tra cui distanza, dimensioni, capienza, tipologia di alloggio, servizi e segnali legati all’esperienza degli ospiti. L’obiettivo non è individuare alloggi simili solo sulla carta, ma strutture che competono davvero tra loro per le prenotazioni.
Questo è importante perché gli affitti brevi non sono unità intercambiabili come le camere d’hotel. Ogni alloggio ha dinamiche di prenotazione, stagionalità e domanda proprie. Trattarli come se fossero tutti uguali porta facilmente a confronti fuorvianti e decisioni poco efficaci.
Beyond è stato progettato fin dall’inizio partendo da questa idea: il tuo alloggio è unico nel suo genere, non la media del mercato.
Basato su anni di analisi di mercato
Anche i dati su cui si basa il sistema nascono da anni di osservazione del settore. Da quando nel 2013 Beyond ha introdotto il dynamic pricing per gli affitti brevi, la piattaforma raccoglie e analizza dati sulle performance provenienti da centinaia di migliaia di alloggi in mercati di tutto il mondo. Nel tempo, questi dati hanno permesso di perfezionare i modelli usati per capire come gli alloggi competono tra loro, come gli ospiti decidono quale alloggio prenotare e come evolve la domanda tra diverse tipologie di strutture.
Questa combinazione di dati storici e dati in tempo reale permette a Similar Listings di andare oltre i confronti più superficiali. Invece di basarsi su un gruppo statico di concorrenti scelti manualmente, il sistema analizza segnali strutturati che riflettono il modo in cui gli ospiti cercano, valutano e confrontano gli alloggi.
Il risultato è un termine di paragone basato sul comportamento reale del mercato, non su ipotesi.
Più chiarezza, senza modificare la tua strategia di prezzo
Una delle cose più importanti da capire su Similar Listings è cosa NON fa:
- Non adegua automaticamente i prezzi a quelli dei concorrenti.
- Non modifica le impostazioni di prezzo che hai deciso tu.
- E non cambia il tuo modello di determinazione dei prezzi.
Le tariffe continuano a essere determinate dal motore di dynamic pricing di Beyond e dalla strategia che hai già impostato. Similar Listings fornisce semplicemente il contesto necessario per interpretare i dati che vedi nella dashboard.
Insomma, pensa a lui come a uno strumento che ti aiuta a rispondere a domande come:
- Stiamo ottenendo risultati migliori rispetto agli alloggi simili?
- I nostri prezzi sono in linea con quelli dei concorrenti?
- Quali alloggi del nostro portafoglio stanno ottenendo i risultati migliori e quali richiedono maggiore attenzione?
Senza un termine di paragone chiaro, è difficile rispondere con sicurezza a queste domande.
Un modo più efficace per valutare le performance
Alla fine dei conti, Similar Listings nasce per affrontare uno dei problemi più comuni nel Revenue Management degli affitti brevi: interpretare correttamente i risultati.
Troppo spesso host e property manager si trovano a confrontare i propri alloggi con medie di mercato molto ampie, oppure con concorrenti scelti manualmente che non sempre rappresentano davvero le alternative che gli ospiti stanno valutando. Quando il termine di paragone non è chiaro, anche le analisi che ne derivano diventano meno affidabili.
Similar Listings affronta questo problema definendo automaticamente un Comp Set basato sul comportamento reale del mercato. Invece di affidarsi a gruppi di confronto statici che richiedono aggiornamenti continui, il sistema individua costantemente gli alloggi che competono davvero per gli stessi ospiti, permettendo agli operatori di valutare meglio i risultati, capire come si comportano i propri alloggi rispetto alla concorrenza e prendere decisioni più consapevoli su prezzi e strategia.
In un settore che cambia rapidamente, dove offerta, domanda ed aspettative degli ospiti evolvono di continuo, avere il giusto termine di paragone è importante quanto avere i dati giusti. Similar Listings ti aiuta a confrontare i tuoi alloggi con strutture davvero simili e a prendere decisioni più consapevoli su prezzi e strategia per far crescere la tua attività.
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