Un amendement socialiste adopté début octobre par la commission des finances de l’Assemblée nationale a ravivé les inquiétudes des investisseurs immobiliers. Le texte, qui sera débattu dans le cadre du projet de loi de finances 2026, propose de supprimer l’amortissement fiscal pour les locations meublées — un avantage clé du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Autrement dit, si cet amendement passait, le LMNP perdrait l’un de ses piliers de rentabilité, rendant la location meublée bien moins attractive que la location vide. Pour l’instant, rien n’est encore acté : la loi de finances pourrait être rejetée, et le gouvernement a déjà évoqué des contre-propositions, notamment un nouvel amortissement foncier pour les logements loués nus.
Mais au-delà de l’issue politique immédiate, c’est la répétition du débat qui interpelle. Chaque année ou presque, le régime du LMNP revient dans le viseur des parlementaires, accusé de fausser le marché locatif et de favoriser la location touristique au détriment des résidents. Cette insistance laisse peu de doute : le régime vit ses dernières années.
Autrement dit, même si la suppression du LMNP n’interviendra peut-être pas en 2026, elle finira par arriver. Et pour les hôtes, conciergeries et investisseurs qui s’appuient sur ce statut pour optimiser leur fiscalité, le moment est venu d’anticiper la transition — avant qu’elle ne soit imposée.
Cet article vous aide à comprendre les véritables enjeux derrière cette réforme, à identifier les alternatives possibles, et à bâtir une stratégie rentable dans un monde post-LMNP.
Pourquoi la fin du LMNP change tout pour les loueurs
Depuis plus de vingt ans, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a constitué un pilier de la rentabilité locative en France. Son succès repose sur un avantage clé : la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le revenu imposable. En clair, un investisseur pouvait percevoir des loyers tout en payant peu — voire pas — d’impôt.
Or, c’est précisément ce mécanisme que l’amendement socialiste de l’automne 2025 souhaite supprimer. L’objectif affiché : rééquilibrer la fiscalité entre les logements meublés et les locations vides, jugées moins attractives par les propriétaires. Si cet amendement était adopté, le régime réel du LMNP perdrait sa principale arme fiscale, rendant le meublé beaucoup moins intéressant pour de nombreux investisseurs.
Des abattements et seuils déjà rabotés
Même avant cet amendement, le régime LMNP s’était considérablement durci au cours des derniers mois.
Comme le rappelle Le Figaro, plusieurs ajustements ont déjà été votés :
- Pour les locations courte durée non classées (type Airbnb), l’abattement forfaitaire a été abaissé de 50% à 30%, et le seuil du micro-BIC réduit à 15 000€ par an, contre 77 700€ auparavant.
- Pour les meublés classés, l’abattement est passé de 71% à 50%, et le plafond de revenus de 188 700€ à 77 700€.
Résultat : de nombreux loueurs sont désormais contraints d’opter pour le régime réel, plus complexe et exigeant sur le plan comptable. Le cadre fiscal se resserre progressivement, rendant la location meublée de moins en moins avantageuse.
Un objectif politique clair : relancer la location vide
Derrière cette offensive contre le LMNP, le gouvernement et une partie de la majorité cherchent à redonner de l’attractivité à la location nue.
Le nouveau ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, envisage de créer un amortissement fiscal pour les logements vides, compris entre 2% et 5%, afin d’alléger la fiscalité sur ce segment. Mais cette incitation pourrait être accompagnée d’un plafonnement des loyers, inspiré de l’ancien dispositif Pinel — ce qui limiterait son intérêt pour les investisseurs.
Un risque réel de désengagement des investisseurs
Pour de nombreux professionnels, cette incertitude fiscale permanente mine la confiance.
« Trois changements en un an, comment voulez-vous que les investisseurs aient confiance ? », déplore Victor Peltier, directeur général de Jedeclaremonmeuble.com, cité par Le Figaro.
Certains craignent une vague de reventes ou un retrait progressif du marché locatif, les propriétaires préférant renoncer à louer plutôt que de voir leur rentabilité fondre sous la pression fiscale.
En somme, la suppression du LMNP — qu’elle soit votée demain ou dans deux ans — marquerait une rupture structurelle dans le modèle économique de la location meublée. Pour les hôtes et conciergeries, cette évolution ne doit pas être subie : elle doit être anticipée, car elle redéfinit les équilibres entre fiscalité, rentabilité et stratégie patrimoniale.
Quelles alternatives à la LMNP ?
Si la fin du LMNP se confirme, elle ne signifiera pas la fin de la rentabilité locative — mais la nécessité d’un repositionnement stratégique. Plusieurs options s’offrent aux hôtes et investisseurs, chacune avec ses avantages, ses contraintes et son public cible.
La montée en puissance de la para-hôtellerie
C’est sans doute la voie la plus naturelle pour ceux qui louent déjà en courte durée sur Airbnb ou d’autres plateformes.
La para-hôtellerie permet de conserver une fiscalité professionnelle, tout en offrant un cadre légal clair. Comme le rappelle Bénédicte Bellanger, expert-comptable, spécialisée dans la LMNP, pour en bénéficier, le loueur doit proposer au moins trois des quatre services suivants :
- accueil ou remise des clés,
- fourniture du linge de maison,
- nettoyage régulier du logement,
- petit-déjeuner ou services équivalents.
Prenons un exemple concret : Vous gérez un appartement à Nice loué 120€ la nuit, 70 % du temps occupé.
- En LMNP, vous pouviez amortir le bien et dégager 5 000€ de revenus nets après impôt.
- En para-hôtellerie, vous paierez des cotisations sociales plus lourdes, mais vous conservez la possibilité de déduire vos charges et amortissements, tout en restant dans un cadre professionnel reconnu.
Cette évolution demande plus d’organisation (comptabilité, assurance, déclaration à la mairie), mais elle sécurise l’activité et permet de continuer à optimiser la fiscalité. Pour les conciergeries, c’est aussi une opportunité de monétiser de nouveaux services auprès des hôtes (gestion du linge, accueil, maintenance).
Le retour du régime foncier… version 2026
Le gouvernement souhaite rendre la location vide à nouveau attractive.
Selon les propositions en discussion, l’abattement du micro-foncier passerait de 30% à 50%, avec un seuil de 15 000€ de revenus annuels. À terme, un amortissement foncier pourrait être instauré, à hauteur de 2 à 5% par an, pour compenser la disparition du LMNP.
Exemple : un appartement loué vide 900€ par mois à Lyon génère 10 800€ par an.
- Aujourd’hui, vous déclarez 70% de cette somme (soit 7 560€ imposables).
- Demain, avec un abattement à 50%, seuls 5 400€ seraient imposés.
Ce régime ne rivalise pas encore avec la rentabilité du LMNP, mais il a l’avantage d’être stable, plus simple à gérer, et mieux perçu par les pouvoirs publics. Pour les investisseurs patrimoniaux, il offre une visibilité à long terme et réduit le risque réglementaire.
La diversification ou la réorientation du patrimoine
Certains investisseurs choisiront de réduire leur exposition à la location meublée :
- en revendant leurs biens pour dégager une plus-value avant que la fiscalité ne se durcisse davantage,
- ou en reconvertissant leurs logements vers des segments plus sûrs : location étudiante, colocation longue durée, voire bail mobilité.
Exemple : un propriétaire d’un T2 meublé à Bordeaux loué 1 000€ en courte durée pourra envisager de le louer 850€ en bail mobilité. Moins de rentabilité brute, certes, mais plus de stabilité et moins de contraintes administratives.
Certaines conciergeries, elles, pourraient transformer la menace en opportunité : proposer aux hôtes une offre “clé en main” de conversion vers la para-hôtellerie ou la location longue durée, accompagnée d’une gestion complète (tarification, fiscalité, entretien).
Comment anticiper concrètement la fin du LMNP
La disparition du LMNP n’est peut-être pas encore actée, mais elle doit déjà être anticipée. Pour ne pas subir la transition, trois leviers concrets s’imposent : analyser, ajuster et agir.
Réalisez un audit fiscal complet
Commencez par simuler la rentabilité nette de vos biens selon plusieurs scénarios : maintien en meublé réel, passage au foncier, ou basculement en para-hôtellerie.
Un comptable spécialisé en location meublée peut calculer l’impact de la suppression de l’amortissement sur vos revenus imposables — et vous aider à arbitrer entre fiscalité, trésorerie et effort de gestion.
Repositionnez votre stratégie locative
Anticipez les évolutions réglementaires en adaptant vos biens :
- privilégiez ceux qui peuvent basculer facilement en para-hôtellerie (studio, résidence étudiante, zones touristiques),
- ou réorientez certains vers la location longue durée pour sécuriser vos flux.
Les conciergeries, elles, ont un rôle clé à jouer : accompagner leurs hôtes dans cette mutation, proposer des services adaptés et optimiser les taux d’occupation pour compenser la baisse de rentabilité.
Ajustez votre politique tarifaire
La fin du LMNP pourrait rogner vos marges : il faut le prévoir dès maintenant.
En vous appuyant sur des outils de tarification dynamique (comme Beyond), vous pouvez simuler différents niveaux de prix selon la fiscalité future et maintenir votre compétitivité sur le marché.
En résumé, anticiper la fin du LMNP, c’est préserver votre rentabilité avant qu’elle ne s’effrite. Ceux qui agiront dès maintenant — en auditant, diversifiant et optimisant — transformeront cette contrainte en avantage stratégique durable.
.png){kind=small}
.png){kind=small}
