Il 2025 ha messo alla prova il settore degli affitti brevi e, nel farlo, ha contribuito a ridefinire cosa significhi davvero avere successo.
Nei mercati di tutto il mondo, gli operatori hanno dovuto affrontare cambiamenti rapidi: normative più restrittive, una concorrenza più agguerrita, incertezze geopolitiche e l’evoluzione del comportamento dei viaggiatori. Nessuna di queste sfide era del tutto nuova, ma lo era la velocità con cui si sono presentate. Ed è proprio qui che è emersa una certezza: a ottenere i risultati migliori non sono stati gli operatori più grandi o più conosciuti, ma quelli che hanno saputo reagire in fretta, con precisione e si sono lasciati guidare dai dati.
È stato un anno di apprendimento, talvolta anche impegnativo, che ha chiarito cosa serve davvero per lavorare con successo e in modo sostenibile in un settore sempre più maturo.
1. Il paradosso della volatilità
Una delle caratteristiche più evidenti del 2025 è stata una trasformazione apparentemente contraddittoria della domanda. Ad un primo sguardo, i comportamenti di viaggio sembravano più prevedibili: le alte stagioni hanno continuato a concentrarsi nei periodi tradizionali, i grandi eventi hanno continuato a generare picchi di domanda e le destinazioni più richieste sono rimaste tali. Sotto la superficie di questa apparente stabilità, però, si è manifestata una nuova forma di volatilità.
In quasi tutti i mercati, le finestre di prenotazione si sono ridotte ulteriormente. I viaggiatori hanno rimandato più a lungo la decisione, prenotato con sempre meno anticipo e scelto con maggiore rapidità, spesso in risposta a fattori come prezzo, flessibilità o disponibilità last minute.
Livelli più elevati di incertezza hanno spinto molti utenti ad aspettare prima di prenotare, anche quando l’intenzione di viaggio era già chiara.
I tradizionali modelli di previsione basati su curve di prenotazione storiche e su una stagionalità annuale consolidata hanno faticato a stare al passo. La finestra di prenotazione ha smesso di essere un punto di riferimento stabile ed è diventata un obiettivo in continuo movimento.
In sintesi
Il successo dipende da sistemi in grado di intercettare e reagire ai cambiamenti della domanda nell’arco di giorni, non settimane. La volatilità non è un problema da ignorare, ma un segnale da cogliere e, senza gli strumenti adeguati, individuare le tendenze sarà sempre più difficile.
2. Nuove normative e il loro effetto sui margini
Nel 2025 il quadro normativo è diventato più restrittivo, soprattutto in Europa, dove requisiti di licenza più severi, limiti di occupazione e costi di conformità più elevati hanno inciso profondamente sul lavoro degli operatori. La crescita dell’offerta ha rallentato, i costi sono aumentati e la pressione sui margini si è intensificata.
Allo stesso tempo, gli Stati Uniti hanno vissuto una fase di discontinuità. L’inizio del 2025 è stato segnato da incertezze politiche ed economiche che hanno influenzato la propensione a viaggiare. Tra marzo e aprile, le ricerche da parte di viaggiatori canadesi per soggiorni brevi negli Stati Uniti sono diminuite del 50% rispetto al 2024, un segnale chiaro di un calo dei flussi internazionali verso il Paese.
Ciò ha messo in evidenza quanto rapidamente la domanda transfrontaliera possa cambiare quando viene meno la fiducia.
Per alcuni operatori, questi cambiamenti si sono rivelati degli ostacoli, mentre per altri hanno rappresentato un momento di svolta.
Gli operatori che hanno ottenuto i risultati migliori non hanno puntato sull’espansione, ma sull’ottimizzazione degli alloggi che già gestivano, concentrandosi su automazione, efficienza e redditività, piuttosto che sulla crescita del portafoglio.
In sintesi
Nei mercati regolamentati o caratterizzati da forte incertezza, un Revenue Management efficiente è diventato più importante della crescita e la precisione ha prevalso sulle dimensioni. Massimizzare il valore di ogni prenotazione, di ogni notte e di ogni alloggio è diventata la vera priorità.
3. Il ritardo tecnologico
Una delle sfide più rilevanti del 2025 non è stata legata esclusivamente al mercato, ma alla tecnologia.
Molti operatori hanno continuato a fare affidamento su strumenti funzionali, ma ormai superati: regole di prezzo statiche, controlli manuali dell’andamento delle prenotazioni, Comp Set fissi e sistemi pensati per contesti di domanda più lenti e prevedibili. Si tratta di soluzioni in grado di gestire le entrate solo dopo che la domanda si è già manifestata, non di anticiparla.
Intanto, gli operatori più all’avanguardia hanno optato per un approccio diverso: integrare dati di mercato in tempo reale, dati sulle ricerche e indicatori rivolti al futuro per comprendere la domanda prima che si concretizzi.
A livello internazionale, sempre più host e property manager hanno riconosciuto la necessità di adottare i prezzi dinamici per rimanere competitivi, dal momento che gli approcci manuali non riuscivano più a tenere il passo con fluttuazioni della domanda sempre più rapide.
Il divario si è ampliato rapidamente. Mentre alcuni team aggiornavano i prezzi una volta a settimana, altri gestivano le proprie attività monitorando, adattando e pianificando in modo continuo.
In sintesi
La tecnologia, da sola, non basta. Il vero vantaggio deriva dall’automazione basata su dati predittivi di alta qualità e da sistemi capaci non solo di reagire alla domanda, ma di anticiparla.
4. Quando il cambiamento resta sulla carta
A volte, anche gli operatori che avevano chiaro cosa fosse necessario cambiare si sono scontrati con una difficoltà diversa: come mettere in pratica quel cambiamento.
Strategie avanzate di Revenue Management, pricing dinamico, previsioni basate sull’intenzione di acquisto e benchmarking in tempo reale erano concetti chiari sul piano teorico, ma complessi da implementare nel lavoro quotidiano. I team erano sotto pressione, le fonti di dati frammentate e i processi decisionali lenti.
Troppo spesso la gestione delle entrate è rimasta in secondo piano, vista come un’attività da affrontare nei ritagli di tempo, invece che una funzione centrale.
Gli operatori che hanno ottenuto i risultati migliori sono quelli che hanno dato al Revenue Management un ruolo centrale, invece di pensarci solo a fine giornata. Questo approccio gli ha permesso di crescere in modo strategico, indipendentemente dalle condizioni di mercato.
In sintesi
La svolta nel Revenue Management non è stata solo a livello tecnologico, ma organizzativo. A fare la differenza sono stati sistemi in grado di semplificare il lavoro, ridurre la complessità operativa e liberare tempo per concentrarsi sulla strategia, invece che sulla gestione degli strumenti.
5. Incertezza, intelligenza artificiale e cambio di mentalità
Nel 2025, il tema dell’intelligenza artificiale ha continuato a dividere il settore.
Da un lato, l’interesse crescente. Dall’altro, molte incertezze: il timore di perdere il controllo, la percezione di una complessità eccessiva e la preoccupazione che l’IA potesse prendere il sopravvento sul giudizio umano.
Gli operatori che hanno affrontato queste resistenze hanno però compreso un punto chiave: l’intelligenza artificiale non è uno strumento di sostituzione, ma di supporto.
Usata nel modo corretto, l’intelligenza artificiale ha permesso di liberare tempo prezioso, contenere i costi e migliorare i risultati economici, offrendo allo stesso tempo insight migliori per comunicare con chiarezza e sicurezza con i proprietari. In molti casi, ha aumentato la trasparenza anziché indebolirla. È questo l’utilizzo che diversi team fanno di Neyoba, l’assistente di pricing basato su IA di Beyond: uno strumento con cui confrontarsi sulle decisioni di prezzo, verificare ipotesi e ottenere rapidamente risposte basate sui dati.
6. Il punto di svolta
Alla fine del 2025, una cosa è apparsa evidente: gli affitti brevi non sono più una semplice componente del settore dei viaggi, ma un settore a sé.
Un settore internazionale, regolamentato e guidato dai dati, in cui rapidità, chiarezza e decisioni consapevoli sono alla base del successo.
Il 2025 ha dimostrato che il successo non dipende dall’avere più strumenti o portafogli con più alloggi, ma dalla capacità di sfruttare automazione e dati di qualità per muoversi più velocemente, ragionare in modo più lucido e operare con sicurezza anche in periodi di incertezza.
Gli operatori che si sono adattati più rapidamente non si sono limitati a sopravvivere nel 2025: hanno posto le basi per ciò che sta per arrivare.
Conclusioni
Il 2025 ha chiarito un punto fondamentale: il settore degli affitti brevi è entrato in una nuova fase, in cui la capacità di adattarsi conta più delle dimensioni. Finestre di prenotazione sempre più brevi, margini sotto pressione, nuove normative e un clima di incertezza diffusa hanno messo alla prova gli operatori in ogni mercato. Chi ha ottenuto i risultati migliori non si è affidato all’intuizione o a modelli ormai superati, ma a dati più affidabili, automazione intelligente e processi decisionali più rapidi.
Le lezioni del 2025 rappresentano oggi la base su cui costruire il futuro. Gli operatori che sapranno applicarle saranno quelli meglio preparati ad affrontare il 2026 con maggiore lucidità e sicurezza.
Per approfondire i dati e i consigli degli esperti che hanno contribuito a queste analisi, consulta il nostro report 2026 completo.
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