Le signal est clair : 2026 marquera un tournant décisif pour la location courte durée.
Alors que le débat budgétaire s’ouvre à l’Assemblée, plusieurs amendements visent à resserrer drastiquement l’encadrement des meublés touristiques. Le gouvernement veut donner aux mairies un pouvoir élargi pour limiter les nuitées, imposer des autorisations préalables et rééquilibrer la fiscalité entre location touristique et location longue durée.
En parallèle, la fin annoncée du régime LMNP fragilise tout un pan du marché. Ce statut, longtemps perçu comme un pilier fiscal avantageux, voit ses fondations s’effriter : fin des amortissements sur les biens revendus, durcissement des conditions de déclaration, et alignement progressif sur la fiscalité des revenus fonciers classiques. Pour beaucoup de propriétaires, la rentabilité nette s’effondre — parfois de 15 à 25% selon les simulations.
Résultat : un double choc se prépare.
👉 Réglementaire, avec un encadrement local renforcé dans toutes les zones tendues.
👉 Fiscal, avec la fin progressive des leviers d’optimisation du LMNP.
Pour les conciergeries et hôtes, cette combinaison change tout : il ne suffit plus d’optimiser les prix ou la durée de séjour — il faut désormais repenser son modèle économique. Certains parlent d’une “normalisation” du marché ; d’autres, plus lucides, d’une sélection naturelle qui ne laissera place qu’aux acteurs capables d’anticiper, de se professionnaliser et d’utiliser la donnée pour piloter leur rentabilité.
La question n’est plus de savoir si la vague réglementaire va frapper, mais comment y survivre.
Le grand virage réglementaire : un marché sous pression
Depuis plusieurs mois, le marché de la location courte durée vit sous tension. Ce qui, jusque-là, semblait n’être qu’un débat parisien devient aujourd’hui une priorité nationale. Le gouvernement veut reprendre la main sur un secteur qu’il juge “déséquilibré” : trop de logements touristiques, pas assez de résidences principales.
Dans les faits, le projet de loi de finances 2026 pourrait devenir le texte le plus structurant de la décennie pour les hôtes. Plusieurs pistes sont déjà sur la table :
- Limiter à 90 jours par an la mise en location d’une résidence principale, y compris dans les villes moyennes ;
- Soumettre toutes les résidences secondaires à une autorisation de changement d’usage, jusqu’ici réservée aux grandes métropoles ;
- Renforcer le contrôle fiscal sur les revenus issus des plateformes (Airbnb, Booking, Abritel), avec transmission automatique des données à l’administration ;
- Et surtout, donner aux communes le dernier mot : elles pourraient décider librement de restreindre, voire de suspendre, les meublés touristiques dans certaines zones.
Ce n’est plus une menace théorique : plusieurs villes ont déjà anticipé.
À Lyon, Marseille, Nantes ou Annecy, les mairies ont commencé à restreindre les autorisations. D’autres communes balnéaires préparent leurs propres arrêtés. On voit poindre un modèle “à la carte” où chaque territoire fixera ses règles, rendant la gestion d’un parc de logements plus complexe et plus risquée pour les conciergeries.
Sur le plan fiscal, la pression s’accumule. Le régime LMNP, longtemps considéré comme un abri fiscal pour les investisseurs, est remis en cause. Les avantages liés à l’amortissement disparaissent progressivement, et le statut BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pourrait être recentré sur les activités réellement professionnelles. À terme, cela signifie moins de déductions, plus d’impôts, et une rentabilité nette en chute libre.
Pour les hôtes, l’enjeu dépasse la simple conformité : il s’agit désormais de sécuriser un modèle économique menacé à la fois par les contraintes locales et par la fiscalité nationale.
Pour les conciergeries, c’est encore plus structurant :
- la valeur ajoutée réglementaire devient un argument commercial en soi ;
- la capacité à adapter les prix en temps réel prend une importance vitale ;
- et la diversification des offres (moyenne durée, bail mobilité, hébergement professionnel) devient une stratégie de survie, pas un luxe.
En clair : la location courte durée entre dans une zone de turbulence où l’improvisation n’a plus sa place. Le marché ne va pas disparaître, mais il va se transformer. Ceux qui traiteront la réglementation comme une contrainte vont souffrir. Ceux qui la verront comme une opportunité d’évoluer — de devenir plus pro, plus transparent, plus agile — seront les véritables gagnants du prochain cycle.
Ce que les marchés régulés nous enseignent
Avant de céder à la panique, il faut regarder ce qui s’est passé ailleurs.
Car le “choc réglementaire” que la France s’apprête à vivre n’est pas une première. Lisbonne, Barcelone, New York… toutes ces villes sont déjà passées par là. Et leurs trajectoires, analysées dans le Regulations Report de Beyond, montrent une vérité contre-intuitive : la régulation ne tue pas le marché — elle l’oblige à devenir plus intelligent.
Lisbonne : un marché qui a absorbé la contrainte
À Lisbonne, les locations touristiques sont strictement encadrées depuis 2019 : suspension des nouvelles licences dans les quartiers saturés, création de “zones de contention”, taxation accrue…
Pourtant, selon les données de Beyond, l’offre de logements touristiques a continué de croître de 17% en 2023, même après l’instauration de nouvelles restrictions.
Les hôtes ont compensé en améliorant la qualité et la visibilité de leurs annonces, tandis que les conciergeries ont optimisé leurs prix grâce à la donnée.
Résultat : les ADR (prix moyens par nuit) ont bondi de +29%, absorbant la hausse des coûts et maintenant la rentabilité des opérateurs.
Barcelone : moins de volumes, plus de valeur
La capitale catalane a connu un scénario plus radical encore : interdiction de la location de chambres privées, quotas de licences par zone, et contrôles renforcés.
Mais, là encore, Beyond montre que le marché s’est adapté. Après un recul initial, l’offre globale a augmenté de 37% entre 2021 et 2023, tandis que les prix ont progressé de +23%. Autrement dit, les opérateurs conformes ont capté la demande laissée vacante par les acteurs “gris”, sortis du marché faute d’autorisation.
Leçons à retenir : la conformité devient une barrière à l’entrée… mais aussi un avantage compétitif durable.
New York : le test ultime de résilience
L’exemple new-yorkais, souvent cité comme le pire scénario, mérite d’être nuancé.
Depuis 2023, la “Local Law 18” interdit la location de logements sans présence du propriétaire. Des milliers d’annonces ont disparu d’Airbnb. Mais Beyond relève un effet secondaire surprenant : le prix moyen par nuit a augmenté de +10%, et les marchés voisins comme Jersey City ont vu leur activité croître de +33%.
En d’autres termes, le marché ne s’est pas effondré — il s’est restructuré, déplaçant la valeur là où la réglementation laissait de la place.
Une constante : les acteurs professionnels sortent gagnants
Dans ces trois villes, le constat est identique : les particuliers isolés disparaissent, les acteurs structurés prospèrent.
Les conciergeries capables de naviguer dans la complexité réglementaire, d’analyser la donnée locale et de communiquer avec leurs propriétaires sont celles qui ont pris l’avantage. Elles ont compris que la réglementation n’est pas une fin, mais un filtre : elle élimine les plus fragiles et valorise les plus solides.
Pour le marché français, cette lecture change tout. Les signaux du projet 2026 ressemblent étroitement aux mesures mises en place à Lisbonne : pouvoirs locaux renforcés, limitations par zones, fiscalité dissuasive sur les résidences secondaires. Mais si l’on en croit les chiffres de Beyond, cela ne signifie pas la fin du jeu. Cela signifie que le jeu va se jouer différemment.
Comment survivre (et prospérer) dans un marché régulé?
La question n’est plus de savoir si le choc réglementaire aura lieu, mais comment y faire face. Les conciergeries et les hôtes qui s’en sortiront ne seront pas forcément les plus gros, mais les plus structurés, réactifs et transparents. Dans un marché en mutation, la survie passe par trois leviers : la veille, l’adaptation, et la valeur ajoutée.
Anticiper plutôt que subir
Chaque commune disposera bientôt de marges de manœuvre pour restreindre les meublés touristiques. Il est donc essentiel de suivre les délibérations locales : arrêtés municipaux, zonages “tendus”, règles de compensation… Ces informations permettent d’éviter la sanction avant même qu’elle tombe. Une conciergerie proactive, capable d’expliquer à ses propriétaires ce qui change avant que cela ne s’applique, se distingue immédiatement.
Repenser son modèle économique
Avec un plafond de 90 jours et la fin du LMNP avantageux, la clé sera d’optimiser chaque séjour.
Cela passe par :
- un pilotage dynamique des prix (grâce à des outils comme Beyond) ;
- une diversification intelligente : moyenne durée, bail mobilité, hébergement d’entreprise ;
- et une optimisation du taux d’occupation grâce à une meilleure visibilité sur les canaux.
La donnée devient votre bouclier.
Transformer la conformité en atout concurrentiel
Dans un environnement régulé, la conformité n’est plus un fardeau, c’est un argument de vente. Des biens déclarés, tracés, avec un numéro d’enregistrement visible, inspirent confiance et se louent mieux. Les voyageurs, comme les propriétaires, recherchent des opérateurs fiables. La réglementation crée de la rareté — à vous de la transformer en valeur.
Les 6 recommandations Beyond
- Restez informé : suivez les actualités locales et nationales, adhérez à des collectifs d’hôtes.
- Appuyez-vous sur des experts : un expert-comptable, avocat ou conseiller spécialisé STR peut éviter des erreurs coûteuses.
- Soyez exemplaire : qualité, sécurité et respect du voisinage = moins de plaintes, plus de pérennité.
- Optimisez votre revenue management : ajustez vos prix et durées selon la demande réelle. N’hésitez pas à vous équiper d’outils de tarification dynamique comme Beyond.
- Renforcez la relation avec vos propriétaires : partagez des données, rassurez, guidez.
- Exploitez la donnée de recherche : détectez les pics de demande avant vos concurrents.
La location courte durée ne disparaît pas. Elle se professionnalise.
Ceux qui s’adaptent à cette nouvelle réalité — avec méthode, transparence et agilité — ne survivront pas seulement au prochain choc réglementaire : ils en sortiront renforcés.
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